Et nytt forslag fra president Donald Trump og boligbyggerselskapet Pulte har skapt debatt i USA: Å innføre 50 års nedbetalingstid for boliglån. Politikk-nyhetsavisa Politico er blant dem som har skrevet om dette.

Ideen møter mye motstand, og det er slett ikke sikkert det blir en realitet. 

Vanlig nedbetalingstid i Norge er på mellom 20 og 30 år, ifølge Store norske leksikon.

Hva er det egentlig Trump vil oppnå ved å innføre boliglån med så lang nedbetalingstid? Og hva slags konsekvenser har det? 

Økonomiprofessor Are Oust sier dette er en måte å gjøre bolig til noe flere har råd til å kjøpe. Han mener dette kan bli et tema også i Norge.

Skjermbilde av en post Donald Trump har lagt ut på det sosiale mediet Truth Social.

Tror det kommer i Norge også

– Jeg tror det kommer til å komme til Norge, sier Oust til forskning.no. 

– Politikerne har ikke lyst til å gå den tunge veien, og dermed vil den lange avdragstiden presse seg fram.

Det han kaller «den tunge veien» er politiske beslutninger som kan være upopulære hos velgerne. Mer om det senere.

Lån med lang nedbetalingstid gjør det mulig for flere å kjøpe bolig uten at det må gjøres så mye med de underliggende boligprisene, forklarer Oust. 

Når nedbetalingen spres over flere år, påvirker det hvor mye du betaler i måneden. 

– Det betyr at utgiftene hver måned blir lavere, sier Oust, som er professor i finansiell økonomi ved NTNU og forsker på boligøkonomi.

Hvor mye vil det ha å si?

La oss bruke en lånekalkulator: 

• Et fem millioners boliglån med fem prosent rente over 30 år koster totalt 9,7 millioner kroner, hvor 4,7 millioner er renter. Da koster lånet deg omtrent 26.800 kroner i måneden. 
• Det samme lånet koster totalt 13,6 millioner over 50 år, altså rundt 8,6 millioner kroner i renter. Men den månedlige utgiften er 22.700 kroner. 

Det er over 4.000 kroner mer å rutte med hver måned i dette eksempelet.

Men siden et vanlig annuitetslån gjør at svært mye av nedbetalingen er renter i lang tid, tar det flere tiår før du bygger noe særlig egenkapital, om ikke boligprisene stiger mye.

I vårt tenkte eksempel har du for eksempel brukt fire år på å betale ned 100.000 kroner på lånet. Under kan du se et eksempel på rente og avdrag i et 50 års annuitetslån.

Avdraget blir større enn rentene etter 37 år. 

Men lengre nedbetalingstid gjør ikke boligene billigere. De kan heller blir dyrere, tror Endre Jo Reite. Han er direktør for personmarked i BN Bank. 

Skeptisk til lengre lån

Reite er skeptiske til lån med 50 års løpetid. 

– Hvis man innfører en type reform som innebærer at vi, bankene, kan være snillere på beregningen av hva kundene skal tåle, så vet vi at det kommer til å føre til at folk låner mer. 

– Det vil føre til høyere prisvekst på bolig og høyere gjeldsgrad, tror han. 

Han forteller at kundene stort sett ikke er opptatt av løpetid. 

– De fleste kundene spør om hvor mye de får låne. 

De fleste velger annuitetslån over 30 år hvor avdragene er en til to prosent av lånet de første årene, forteller Reite. Etter hvert øker denne andelen.

Har kundene under 60 prosent belåning, så kan de søke om avdragsfrihet og dermed i teorien bruke lengre tid enn 30 år, sier Reite. 

– Du kan også søke om å forlenge løpetiden opp igjen til 30 år hvis du synes avdragene er for mye. 

Husbanken tilbyr startlån med 50 års nedbetaling, men det er i spesielle tilfeller, ifølge nettsidene deres. Hvis kundenes økonomi sier at de klarer 30 års nedbetaling, skal de ha det.

Mye som skjer på 50 år

Reite peker også på at svært mange kunder har høyere boliglån enn da de tok opp lånet. Og at 50 års nedbetaling gjør kundene sårbare.

– Det skjer ting. I løpet av 50 år skal man bytte både drenering og tak og vinduer og panel. 

– Du legger opp til et låneprodukt som er helt avhengig av at vi får kraftig prisvekst på bolig. 

Han tror ikke det er behov for så lange lån. 

– De som kan og bør få avdragsfrihet i perioder, vil få det av oss. Trettiårsperspektiv på lån er lang nok tid for de fleste, sier Reite.

Professor Are Oust peker på at norske myndigheter nylig tok et annet grep for å få ned utgiftene til bolig. 

Krevde mindre egenkapital

For å låne penger til bolig, krever bankene at du stiller med en stor nok sum penger, den såkalte egenkapitalen. I Norge er det nå 10 prosent av kjøpesummen.

Egenkapitalkravet ble redusert fra 15 til 10 prosent fra starten av 2025 i utlånsforskriften, som er et sett med regler som bestemmer hva folk kan låne. 

Det betyr altså at du nå trenger en halv million kroner for å låne penger til en bolig til fem millioner. Tidligere trengte du 750.000 i egenkapital. 

– Endringen kan bidra til at flere kommer seg inn på boligmarkedet, hevdet daværende finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp) i en pressemelding fra regjeringen. 

Hva er de andre måtene å gjøre boliger mer oppnåelige på? 

Kostbare boliger

Boliger har over lang tid blitt mer og mer kostbare i forhold til hva folk flest tjener. Dette gjelder i svært mange land. I 2024 nådde dette forholdet en ny rekord i USA, ifølge Harvard University.

Ulike lands boligmarkeder fungerer forskjellig. Are Oust peker på at det er flere måter å gjøre boliger mer tilgjengelige for folk i Norge på. 

– Noen peker på en tredje boligsektor, som i praksis betyr at staten må subsidiere en del.

Det kan for eksempel være eiendom som leies ut av ikke-kommersielle organisasjoner eller stiftelser som opererer uavhengig av både statlig og privat sektor.

Her mangler kapital, så den må nødvendigvis komme fra staten, sier Oust. 

Upopulære beslutninger

Professoren peker på at det er mulig å få ned kostnadene ved nye boliger, men da må politikerne ta upopulære beslutninger. 

En måte å gjøre det på er å åpne for mer bygging. Men da følger det med en rekke andre problemer som kanskje ikke er populære hos velgere, sier Oust. 

– Det er ubehagelig å bygge på landbruksland. Det er ubehagelig å regulere slik at man bygger tettere i hagene til folk, da kan det fort bli protester. 

Det er også andre problemer. 

– Man må gjøre noe med byggekostnadene, fordi det har blitt dyrt. 

Ifølge Oust er det hovedsakelig tomter og transport som er langt dyrere nå enn før. 

Dessuten kan utbyggerne, og dermed boligkjøperne, måtte ta en del av regningen for infrastruktur ved nye prosjekter. Ifølge Oust var dette tidligere en offentlig utgift, men nå skal utbyggerne være med på å betale dette.

Rammer førstegangskjøpere

Oust argumenterer med at dette rammer spesielt dem som står utenfor boligmarkedet og ikke har en gammel bolig å selge som også stiger i pris, siden prisene bare blir høyere og høyere.

Alt dette er med på å drive prisen på nye og dermed brukte boliger opp, ifølge Oust. 

– Det vi er redde for, er at boligprisen bare går oppover. 

Og et 50 års boliglån er altså en måte å fordele låneutgiftene over flere år på, med lavere månedlige utgifter. 

I noen tilfeller kan det være en god løsning, ifølge Oust. 

Gammel lærdom er ikke så nyttig lenger

Lærdommen vi fikk fra våre foreldre, er nemlig kanskje ikke lenger er så nyttig, spesielt når det kommer til alderdommen. 

– Vi har vært vant til at offentlig pensjon pluss en nedbetalt bolig som har steget i verdi, har vært nok til en trygg alderdom, sier Are Oust. 

– Det kommer et stort skifte innen pensjon, fordi det offentlige ikke klarer å bære den kostnaden. Det skjer i både USA og Europa, tror han.  

– Nå må vi kanskje utdanne husholdningene om sparing på nytt. 

Hvis folk bruker de lavere utgiftene som kommer av svært lange lån til å spare på flere forskjellige måter, så kan det være lurt, sier Oust. 

– Men det krever stor kunnskap hos husholdningene. 

Hvis folk ikke har den kunnskapen og ikke bruker pengene til sparing, er det ikke sikkert at slike kjempelange lån har noe godt ved seg, mener Oust. 

LES OGSÅ

Unge har leieskam: – Har blitt fortalt hele livet at det er viktig å kjøpe bolig

Familienes utgifter økte med 14.000 kroner det siste året

Opptatt av hva som
skjer i samfunnet?

Utdanning, familie, økonomi, politikk og ledelse er bare noe av det du blir oppdatert på i nyhetsbrev fra forskning.no.

Meld meg på