Tida med rekordlave boligrenter er snart forbi.

Norges Bank har signalisert at renta skal heves både i september, desember, mars og juni.

Om ikke lenge kan en vanlig boligrente ligge på 3 prosent, varsler Norges Bank. Det er dobbelt så mye som de gunstigste boligrentene mange har i dag.

– Effekten av renteendringer på boligprisene er betydelig, sier boligforsker André Kallåk Anundsen.

– Alt annet gitt, vil boligprisene derfor gå ned når renta går opp.

Forskeren ved Housing Lab, som er Norges nasjonale senter for boligmarkedsforskning, forteller at denne sammenhengen mellom rentenivå og boligpriser er blitt påvist både i internasjonale og norske studier.

Dobling av boligrenta

Anundsen vil naturlig nok ikke si noe skråsikkert om hva renteøkningene framover kommer til å bety for boligprisene.

Men at de kommer til å bety noe, det er han helt sikker på.

Anundsen har gransket historiske data over sammenhenger mellom renteendringer og boligpriser. Som ekspert på nettopp boligprisutvikling, synes han utviklingen nå er veldig spennende å følge med på.

Boligprisene er for høye

Forskeren ved Housing Lab prøver å løpende tallfest hvor høye boligprisene i Norge burde ha vært.

– Basert på min egen forskning ser jeg at prisen på boliger i Norge akkurat nå ligger 13 prosent for høyt.

Historisk har det vært slik at boligprisveksten har roet seg i perioder hvor boligprisene har vært overvurderte.

Men om avviket mellom de faktiske boligprisene og det forskerne kaller fundamentalprisen fortsetter å øke, så vil det være tegn til en systematisk overprising, påpeker Anundsen.

Regnestykke med flere faktorer

Regnestykket Anundsen har satt opp for boligprisene i Norge inneholder mange faktorer.

En av de viktigste er altså rentenivået.

I tillegg ser han på husholdningenes inntekt, befolkningsutviklingen og ikke minst tilbudet av boliger i Norge.

Historisk vil boligprisene hele tiden nærme seg et likevektsnivå, forklarer Anundsen.

– Noen ganger ligger de litt under dette nivået. Noen ganger ligger de litt over.

– Nå ligger prisene på bolig i Norge klart over likevektsnivået.

Og historisk har boligprisene etter en periode med avvik, vist seg å vende tilbake til dette likevektsnivået.

Modell for boligpriser

– Dersom renta dobles i løpet av de nærmeste årene, så vil boligprisene ifølge våre modeller – alt annet gitt – gå ned med nærmere 20 prosent, sier Anundsen.

Han sier ikke at boligprisene helt sikkert vil falle med innpå 20 prosent.

– Men om alle andre faktorer holdes konstante, så er det ifølge våre modeller dette som kommer til å skje med de rentehevingene vi høyst sannsynlig kommer til å få oppleve i tiden framover.

Samtidig er Anundsen altså veldig nøye med å understreke at boligprisrenta ikke er det eneste som påvirker boligprisene, og han mener det er lite realistisk å se for seg at de andre faktorene vil holdes konstante.

Har aldri opplevd renteøkning

Veldig mange av dem som har kjøpt bolig de siste årene, har aldri opplevd noen renteøkning.

De har bare opplevd at renta de må betale har gått nedover. Helt til styringsrenta hos Norges Bank nå ligger på 0 prosent – og bankene låner ut penger til priser ned mot 1,5 prosent.

– Et stort usikkerhetsmoment i boligmarkedet framover knytter seg til nettopp dette, at så mange husholdninger ikke har noe forhold til at renta også kan gå oppover, sier boligforskeren.

Geografiske forskjeller

Tallet forskeren har regnet ut for hvordan renta påvirker boligprisene, er et tall som omfatter hele Norge.

Men Norge er ikke bare ett boligmarked.

– Vi kan få geografiske forskjeller i hvordan renteøkningen vil slå ut på boligprisene, minner forskeren om.

– Samtidig viser forskning på amerikanske data at renteøkninger slår nokså likt inn i ulike regionale boligmarkeder.

– Rentenedsettelser, slik vi har opplevd de siste fem årene, slår mer ulikt ut.

– De får typisk størst effekt i byer hvor tilbudet av boliger er for lite, som i Oslo og Tromsø. De får klart mindre effekt i en by med bra tilbud av boliger, som for eksempel Kristiansand.

Det må bygges flere boliger

Boligøkonomen ved Housing Lab på OsloMet mener at mye av løsningen på boligkrisen i en by som Oslo, ligger på tilbudssiden.

– Bygges det flere boliger i Oslo, så kan byen få den samme utviklingen i boligmarkedet som Kristiansand. Et roligere boligmarked med mye mindre svingninger i prisene.

André Kallåk Anundsen har selv snakket med flere politikere om dette.

Han er nemlig også opptatt av at dersom boligprisene faller, så kan det bli mindre lønnsomt å sette i gang bygging av nye boliger. Det kan igjen drive opp prisen på boliger.

– Kjernen av problemet med høye boligpriser, både i Oslo og andre steder, er at det bygges for få boliger.

– Her ligger ansvaret hos politikerne og hos utbyggerne, mener Anundsen.