Er en skyskraper-revolusjon svaret på boligkrisa i storbyene?
SPALTIST: Ny forskning avdekker flere fordeler ved å bygge i høyden i storbyer med sterk økonomi.
Etter et besøk i New York for noen år siden, var det spesielt ett budskap jeg ikke kom til å glemme. Det kom fra en engasjert, lokal eiendomsutvikler. I verdensbyen New York var det nå «air rights» som gjaldt, forklarte hun: «Land is a thing of the past».
Å bygge rett på bakken er altså et klenodium fra tiden da det fremdeles fantes uutbygd land det var politisk mulig å bygge på.
Det som er helt sikkert er at dette er tiden for å tenke på løsninger på boligkrisa i byene.
Rettighetene hun snakket om gjelder luft-rommet over bygg som ikke er maksimalt utbygd i høyden eller som har fått utvidede rettigheter i ettertid. Til og med disse var det knapphet på, men her fantes enda muligheter til å bygge sårt tiltrengte boliger, gjennom å bygge høyere.
Boligkrise og dyrtid
Tanken om den vertikale byen kan få fornyet kraft, siden mange urbane områder sliter med å tilby boliger folk har råd til, både i eie- og leiemarkedet. Slik er det også her hjemme.
Selv om renta har økt sammenhengende de siste drøyt to årene, har boligprisene holdt seg på høye nivå. Leieprisene i Norge har økt mer de siste to årene enn de åtte årene før. Og kombinasjonen av høyere renter og kostnader har gitt større økonomiske vansker for stadig flere.
Kolleger ved SIFO, OsloMet, beregner at nesten dobbelt så mange «sliter med økonomien» eller er virkelig «ille ute» de siste to årene. Stadig flere leietakere anses å være i risiko for å ikke kunne betale husleia fremover.
Det er ikke bare i Norge hvor dyrtiden øker barrierene for å kunne bo i byene. Problemene er muligens større andre steder. Protestene er i hvert fall høyere. Fagforeninger i USA setter «kjøpekraftkrisa i boligmarkedet» på dagsorden som deres per nå viktigste sak. I Minneapolis og St. Paul planlegges en storstreik på opp mot 30 000 arbeidere nå i mars i protest mot boligkrisa.
Samtidig har byggingen av nye boliger i USA stagnert, som her hjemme. Med dette som bakteppe kunngjorde Biden-administrasjonen i juli i fjor at de ville gjøre noe med dette ved å stimulere prosjekter med større tetthet og lage et program for å finansiere prosjekter som leder til reformer av areal- og bygge-reguleringer.
En måte å oppnå økt tetthet på er å bygge høyere, en strategi mange av dagens utviklingsland har lagt seg på. Ny forskning undersøker i hvilken grad denne «skyskraper-revolusjonen» har lagt til rette for økt velferd og en mer bærekraftig urbanisering og byvekst. Studien dekker byer med en befolkning på over 50 000 innbyggere over hele verden, totalt nitti prosent av verdens urbane befolkning.
Byens vertikale størrelse
I undersøkelsen definerer forskerne høybygg som bygninger over 55 meter.
I Norge inngår totalt syv bygg på listen med en samlet vertikal lengde på rundt 500 meter. I vårt naboland Sverige var tallet rundt det dobbelte. Dette var i 2020. Til sammenligning kan Japan, landet som ligner Norge i areal, men som huser mer enn tyve ganger så mange mennesker, skilte med 12 500 vertikale meter over denne grenseverdien.
Fra Norge finner vi blant annet Sykehuset Buskerud og DNB-bygget i Oslo, begge på 55 meter, akkurat på merket, samt Radisson BLU Plaza hotell med sine 117 meter, det også i Oslo. Øverst på listen i Sverige ruver Karlatornet i Gøteborg, et godt eksempel på vertikale meter som rommer mange boliger (over 600) på lite land-areal.
Arkitektene har prestisjebygg som Burj Khalifa i Dubai og One World Trade Center i New York på merittlisten. Det er slike bygg, alt fra Sykehuset Buskerud til Burj Khalifa, forskningen ønsker å måle effektene av på byen.
Men vil ikke områder i vekst gjerne bygge flere skyskrapere, slik at det er vanskelig å si noe om høye bygningers effekt på byveksten igjen? Her kommer geologien til nytte.
Det har seg nemlig slik at avstanden fra jordoverflaten hvor de høye byggene skal reises og ned til fast fjell (berggrunnsdybden) har mye å si for hvor dyrt det er å reise byggene.
I områder hvor disse avstandene er mer optimale er det betydelig billigere å bygge. Som et resultat er det mulig å kunne skille effekten av økt etterspørsel (flere folk og flere jobber) fra effekten av økt tilbud (flere boliger) på byen.
Fordelene ved å bygge høyt
Resultatene fra forskningen sier at de største globale byene i utviklingsøkonomier ville hatt en mindre befolkning uten deres høye bygninger. Uten de høye bygningene som står i disse byene nå, ville befolkningen der vært halvert - eller være opptil en tredjedel større i bebygd landareal. Det er fordi byene måtte ha bredt seg stort utover på bakken for å huse like mange mennesker.
Skyskraperevolusjonen har dermed vært kritisk for bevaring av omkringliggende land hvor over åtti prosent er dekket av grønn vegetasjon i dag.
Fordelene for befolkningen ved å lempe på eksisterende høydebegrensninger for bygninger er, ifølge studien, flere og bedre i den utviklede delen av verden, som her hjemme.
Til sammen bidrar lettelser av høyde-begrensningene til en omfordeling av velferd fra eiere av eiendom til arbeidstakere. Dette skjer fordi flere får mulighet til å bo i den attraktive byen, boligprisene blir lavere og lønningene høyere.
Skyggesiden av medaljen og forbedret arkitektur
Men det er selvsagt ikke bare fordeler med å bygge høyt. Selv om det hersker bred enighet i fagmiljøene om at økt tetthet gir økt produktivitet (høyere økonomisk vekst og høyere lønninger), er det ikke like klart når det kommer til velferden til resten av byen.
Mest sentralt kan være at høye bygg gir mer skygge og mindre utsikt for alle rundt, forhold som har fått mye oppmerksomhet her hjemme, noe investorer som Kjell Inge Røkke smertelig fikk erfare da «Store Blå» med sine planlagte opptil 250 meters høyde ble skrinlagt av Bærum kommune.
En annen innvending er at dagens bomønster og boligpriser mange steder tyder på at mange ønsker å bo lavt. Men ville flere ønske å bo høyt og nyte sentralitet og utsikt hvis høyhusene utformes riktig? Forkjempere for å bygge høyt blant arkitektene ser mot Rotterdam og nye måter å blande høyhus inn i bybildet, med et stort uutløst potensial i Norge.
Med riktig plassering og arkitektur vil vi kanskje kunne få til litt av begge deler: både høste av fordelene ved å bygge høyt som forskning som denne avdekker og minimere kostnadene ved inngrepet.
Det er kanskje dette bystyret i Oslo hadde i tankene da det gjorde «Høyhusstrategien» mer liberal, både når det gjelder hvor i byen og hvor høyt det kan bygges i fjor. Så gjenstår det å se om det kan gjøres mer for å skjerme utbyggerne fra de kraftige markedssvingningene, slik at både vanlige boliger og de mest optimale høybyggene faktisk blir bygget, også i dyrtiden. Det som er helt sikkert, er at dette er tiden for å tenke på løsninger på boligkrisa i byene.
